Kerrostalon julkisivuremontti on yksi taloyhtiön suurimmista ja kalleimmista hankkeista. Silti moni hallitus tarttuu siihen ilman riittävää pohjatietoa, mikä johtaa viivästyksiin, yllätyksiin ja turhaan stressiin. Tämä opas on kirjoitettu juuri taloyhtiön hallitukselle: käytännön tietoa siitä, milloin remontti on pakko tehdä, miten päätöksenteko etenee ja mitä sudenkuoppia kannattaa välttää.

Milloin julkisivuremontti on välttämätön?

Julkisivuremontti ei ole koskaan pelkästään esteettinen kysymys. Rapautuva rappaus, halkeillut tiili tai vuotava saumaus ovat merkkejä siitä, että rakenne on alkanut vaurioitua. Jos korjaus lykätään liian pitkälle, vesi pääsee rakenteisiin ja pienet pintavauriot muuttuvat kalliiksi rakennekorjauksiksi.

Käytännössä julkisivuremontti tulee ajankohtaiseksi, kun rakennuksen ikä ylittää 30–40 vuotta tai kun taloyhtiön teettämässä kuntoarviossa havaitaan merkittäviä vaurioita. Myös energiatehokkuuden parantaminen on yhä useammin syy tarttua julkisivuun: samalla kun pinta uusitaan, voidaan lisätä lisäeristystä ja parantaa rakennuksen lämpötaloutta.

• Julkisivussa näkyvät halkeamat tai lohkeillut rappaus
• Ikkunoiden ja ovien ympärillä vuotoja tai kosteusvaurioita
• Kuntoarviossa todettu heikentynyt rakenne tai kosteuden tunkeutuminen
• Rakennuksen ikä yli 30–40 vuotta ilman aiempaa julkisivusaneerausta

Jos epäilet, että julkisivu alkaa oireilla, paras lähtökohta on teettää kuntoarvio. Se antaa hallitukselle konkreettisen pohjan päätöksenteolle eikä jätä tilaa arvauksille.

Hallituksen vastuut ja päätöksentekoprosessi

Taloyhtiön hallituksen tehtävä on valmistella julkisivuremontti huolellisesti ja viedä asia yhtiökokouksen päätettäväksi. Hallitus ei yksin päätä suurista korjaushankkeista, mutta sen vastuulla on huolehtia siitä, että osakkeenomistajilla on riittävät tiedot päätöksenteon tueksi.

Prosessi etenee tyypillisesti seuraavasti:

1. Kuntoarvio tai kuntotutkimus teetetään pätevällä asiantuntijalla
2. Hankesuunnittelu käynnistetään, jossa selvitetään laajuus, aikataulu ja kustannusarvio
3. Rahoitussuunnitelma laaditaan: oma pääoma, laina, korjausavustukset
4. Yhtiökokous tekee päätöksen remontista ja sen rahoituksesta
5. Urakoitsijan kilpailutus ja urakkasopimuksen solmiminen
6. Toteutus ja valvonta sovitun aikataulun mukaisesti

Lupa-asioissa on syytä olla tarkkana: julkisivuremontti vaatii useimmiten toimenpideluvan tai rakennusluvan, mutta käytännöt vaihtelevat kunnittain. Lopullinen tieto kannattaa aina tarkistaa oman kunnan rakennusvalvonnasta ennen hankkeen käynnistämistä.

Julkisivuremontin kustannukset ja rahoitusvaihtoehdot

Julkisivuremontin kustannukset vaihtelevat merkittävästi rakennuksen koon, käytettävien materiaalien, vaurioiden laajuuden ja mahdollisen lisäeristyksen mukaan. Tarkkoja neliöhintoja on vaikea antaa ilman kohdekohtaista arviota, mutta hallituksen on hyvä varautua siihen, että kyse on useimmiten kymmenistä tuhansista euroista ylöspäin.

Rahoitukseen on useita vaihtoehtoja, joita taloyhtiöt hyödyntävät usein yhdistellen:

• Taloyhtiön oma korjausrahasto, jos sitä on karttunut riittävästi
• Taloyhtiölaina, jonka osakkeenomistajat maksavat takaisin vastikkeissa
• Osakkaiden suorat pääomasuoritukset
• ARA:n tai kunnan korjausavustukset, joita voidaan hakea tietyin edellytyksin

Kustannusarvion saaminen useammalta urakoitsijalta on järkevää, sillä hintataso ja toteutustapa voivat poiketa merkittävästi. Tärkeintä on verrata tarjouksia kokonaisuutena: hinta, aikataulu, takuu ja urakoitsijan kokemus vastaavista kohteista.

KVR-urakka vai osaurakka – kumpi sopii taloyhtiölle?

Taloyhtiöllä on julkisivuremontin toteutuksessa kaksi päälinjausta: kokonaisvastuurakentaminen eli KVR-urakka tai erillisten osa-urakoiden teettäminen. Valinta vaikuttaa suoraan siihen, kuinka paljon hallitus joutuu koordinoimaan hanketta itse.

KVR-urakka

KVR-urakassa yksi urakoitsija vastaa koko hankkeesta suunnittelusta toteutukseen. Taloyhtiö saa yhden sopimuskumppanin, selkeän vastuunjaon ja yleensä sujuvamman aikataulun. Tämä malli sopii erityisesti silloin, kun hallituksella ei ole rakennusalan osaamista tai resursseja valvoa useita erillisiä urakoita.

Osaurakka

Osaurakoinnissa taloyhtiö kilpailuttaa suunnittelun, pääurakan ja mahdolliset aliurakat erikseen. Tämä voi olla edullisempaa, mutta vaatii hallitukselta tai palkatulta projektinjohtajalta enemmän aktiivisuutta. Koordinointivastuu on silloin tilaajalla, mikä lisää riskiä aikatauluviivästyksille, jos eri osapuolten yhteistyö ei suju.

Pirkanmaalaisessa taloyhtiössä KVR-urakka on usein käytännöllisin ratkaisu, kun halutaan pitää hanke hallittavana ja vastuunjako selkeänä. JoViRa toteuttaa julkisivuremontit joko kokonaisvaltaisena KVR-urakkana tai yksittäisenä osana asiakkaan tarpeen mukaan, ja kaikki työt tehdään YSE-ehtojen mukaisesti takuulla.

Yleisimmät virheet julkisivuremontissa

Julkisivuremontin sudenkuopat ovat usein ennakoitavissa, kunhan tietää, mistä varoittaa. Hallitukset toistavat tietynlaisia virheitä, jotka hidastavat hanketta tai nostavat loppulaskua.

• Kuntoarvio jätetään tekemättä. Ilman kunnollista lähtötilannetta on mahdotonta tietää, mitä korjataan ja millä laajuudella. Yllätykset tulevat kalliiksi.
• Aikataulua ei suunnitella realistisesti. Julkisivuremontti on sääriippuvainen hanke. Talvi ja myöhäinen syksy rajoittavat tiettyjä työvaiheita, ja tämä pitää huomioida jo suunnitteluvaiheessa.
• Halvin tarjous valitaan ilman kokonaisarviota. Alhainen yksikköhinta voi tarkoittaa supistettua työsisältöä, heikompaa materiaalia tai puuttuvaa takuuta.
• Viestintä osakkaille laiminlyödään. Julkisivuremontti vaikuttaa kaikkien arkeen. Avoin ja säännöllinen tiedottaminen vähentää epäselvyyksiä ja tyytymättömyyttä.
• Lupa-asiat selvitetään liian myöhään. Lupaprosessi voi kestää viikkoja tai kuukausia. Jos se käynnistetään vasta, kun urakoitsija on jo valittu, aikataulu viivästyy helposti.

Hyvä julkisivuremontti ei synny sattumalta. Se vaatii huolellisen valmistelun, selkeän vastuunjaon ja urakoitsijan, joka pitää kiinni sovituista asioista. Jos taloyhtiösi julkisivu kaipaa arviota tai haluatte kuulla lisää toteutusvaihtoehdoista Pirkanmaalla, ota yhteyttä ja sovitaan katselmus. Puhelin 040 071 4708 tai sähköposti rakennukset@jovira.net.