KVR-urakka eli kokonaisvastuurakentaminen voi olla tarkoituksenmukainen urakkamuoto hankkeissa, joissa tilaajalla on selkeä käyttötarve ja tavoiteltu lopputulos, mutta ei valmista suunnitteluaineistoa tai resursseja koordinoida suunnittelua ja rakentamista erikseen. Ennen kuin KVR:ää kannattaa edes harkita, tilaajan on määriteltävä hankkeen käyttötarkoitus, tarvittava tila ja sen toiminnalliset vaatimukset, tavoiteltu laatutaso sekä se, miten vastuu halutaan jakaa suunnittelun ja toteutuksen välillä. Puutteellisilla lähtötiedoilla annettu KVR-tarjous ei tuota kustannusvarmuutta — hinta tarkentuu vasta, kun hankkeen laajuus on riittävän tarkasti määritelty.

KVR-urakan ja muiden urakkamuotojen vertailu

Urakkamuodon valinta vaikuttaa siihen, kuka vastaa mistäkin, miten muutokset käsitellään ja kuinka paljon tilaaja osallistuu hankkeen ohjaamiseen. Alla oleva taulukko vertaa KVR-urakkaa tilaajan erikseen hankkimaan suunnitteluun ja rakennusurakkaan sekä osatoteutukseen.

Tekijä	KVR-urakka	Erillinen suunnittelu + rakennusurakka	Osatoteutus
Suunnittelun hankinta	Urakoitsija hankkii suunnittelun osana kokonaistoimitusta	Tilaaja hankkii suunnittelun itse, kilpailuttaa rakentamisen erikseen	Tilaaja tai urakoitsija hankkii suunnittelun rajatulta osa-alueelta
Vastuunjako	Urakoitsija vastaa suunnittelun ja toteutuksen muodostamasta kokonaisuudesta; tilaajan lakisääteiset velvoitteet, kuten rakennuttajavastuut, säilyvät tilaajalla	Suunnitteluvirheistä vastaa suunnittelija, rakentamisvirheistä urakoitsija; tilaaja koordinoi osapuolia	Vastuu rajautuu sovittuun osa-alueeseen; muiden osa-alueiden vastuu jää tilaajalle tai muille urakoitsijoille
Lähtötiedot	Vaatii selkeän hanke- ja käyttötarvemäärittelyn ennen tarjousta; epätarkka lähtötieto johtaa epätarkkaan hintaan	Valmiit suunnitelmat mahdollistavat tarkemman kilpailutuksen	Rajattu kohde edellyttää selkeää rajausta; muut osat voivat olla kesken
Tilaajan vaikutusmahdollisuudet	Suurimmat ennen sopimusta; sopimuksen jälkeen muutokset voivat olla kalliita	Tilaaja ohjaa suunnittelua koko prosessin ajan	Vaihtelee; tilaaja voi ohjata rajattua kokonaisuutta tarkasti
Tarjousten vertailu	Vaatii huolellista sisällön vertailua; tarjoukset voivat erota merkittävästi laajuudeltaan ja laadultaan	Yhteisten suunnitelmien pohjalta helpompi vertailla hintoja	Selkeä rajaus helpottaa vertailua
Muutostyöt	Muutokset sopimuksen jälkeen lisätöinä; käytäntö on sovittava sopimuksessa etukäteen	Muutokset voivat kohdistua joko suunnitteluun tai rakentamiseen erikseen	Muutokset rajautuvat sovittuun osa-alueeseen

Käyttötarpeet, laatutaso, urakkarajat ja hyväksymismenettely

KVR-sopimuksen sisältö on vain niin hyvä kuin sen pohjana oleva hankkeen määrittely. Ennen tarjouspyynnön lähettämistä tilaajan kannattaa kuvata käyttötarpeet riittävällä tarkkuudella: mitä tilassa tehdään, kuinka monta henkilöä siellä työskentelee, mitä erityisvaatimuksia toiminta asettaa esimerkiksi lämpötilan, kuorman tai tekniikan suhteen. Näistä lähtötiedoista suunnitteluratkaisut ja kustannukset muodostuvat.

Tavoiteltu laatutaso on määriteltävä selkeästi. KVR-urakoitsija tekee suunnitteluratkaisut pääosin itsenäisesti, joten jos tilaajalla on erityisiä toiveita materiaalien, pintakäsittelyjen tai teknisten järjestelmien suhteen, ne on kirjattava sopimukseen tai sen liitteisiin. Muuten urakoitsija valitsee ratkaisut oman harkintansa mukaan sopimuksen puitteissa.

Urakkarajat on sovittava tarkasti: mihin urakoitsijan vastuu päättyy ja mitä tilaaja hankkii itse tai teettää muilla? Epäselvät urakkarajat johtavat helposti lisäkustannuksiin ja erimielisyyksiin. Hyväksymismenettely — eli se, miten ja milloin tilaaja hyväksyy suunnitelmat ennen toteutusta — on myös sovittava sopimuksessa. Ilman selkeää hyväksymismenettelyä tilaaja voi menettää mahdollisuuden vaikuttaa ratkaisuihin ennen kuin ne on jo toteutettu.

Lupa-asioissa käytännöt vaihtelevat kunnittain. Rakennusluvan tarve ja hakuprosessi kannattaa selvittää oman kunnan rakennusvalvonnasta ennen sopimuksen tekemistä. KVR-urakoitsija voi hoitaa lupahakemuksen käytännön työn, mutta tilaajan lakisääteiset velvoitteet rakennuttajana eivät siirry urakoitsijalle.

Milloin osatoteutus tai tarkempi ennakkosuunnittelu on perustellumpi valinta

KVR ei sovi kaikkiin tilanteisiin. Jos hanke on rajattu yksittäiseen osa-alueeseen — kuten rakennuksen vaipan kunnostukseen, kattotöihin tai sisätilojen muutostöihin — osatoteutus on usein selkeämpi ja kustannustehokkaampi ratkaisu. Tällöin tilaaja voi kilpailuttaa juuri sen työn, jota tarvitaan, ilman että koko hankkeen koordinaatiovastuu siirtyy yhdelle toimijalle.

Tarkempi ennakkosuunnittelu on perusteltua silloin, kun:

• Hankkeen laajuus tai tekniset vaatimukset ovat epäselviä ja niiden selvittäminen ensin tuottaa paremman pohjan kilpailutukselle
• Tilaajalla on vahva näkemys lopputuloksesta ja hän haluaa ohjata suunnittelua itse
• Tilaajalla on jo luotettava suunnittelija, jonka kanssa yhteistyö jatkuu
• Hanke edellyttää erityistä teknistä tai arkkitehtonista osaamista, jota tilaaja haluaa valvoa tarkasti
• Valmiiden suunnitelmien pohjalta kilpailuttaminen tuottaa paremmin vertailtavia tarjouksia

Osatoteutus tai erillinen suunnittelu ja rakennusurakka voivat myös olla perustellumpia, jos tilaajalla on kokemusta rakennusprojektien johtamisesta ja hän haluaa pitää ohjauksen omissa käsissään.

Tilanteet, joissa KVR-malli tuo selkeän hyödyn

KVR-urakka sopii parhaiten hankkeisiin, joissa tilaajalla on selkeä käyttötarve ja tavoiteltu lopputulos, mutta ei valmista suunnitteluaineistoa eikä resursseja koordinoida useita osapuolia. Malli toimii erityisen hyvin silloin, kun suunnittelu ja rakentaminen hyötyvät tiiviistä yhteistyöstä alusta asti.

Käytännössä KVR sopii hyvin esimerkiksi seuraaviin tilanteisiin:

• Uuden hallin tai toimitilan rakentaminen, jossa toiminnalliset vaatimukset ohjaavat suunnittelua alusta asti — lue lisää halli- ja toimitilarakentamisesta
• Laajat korjaushankkeet, joissa lopullinen laajuus tarkentuu rakentamisen edetessä ja joissa kokonaisvastuu on perusteltua
• Kiireelliset projektit, joissa suunnittelu ja rakentaminen voivat edetä limittäin aikataulun tiivistämiseksi
• Tilanteet, joissa tilaajalla on selkeä lopputulos mielessä mutta ei teknistä osaamista suunnittelun ohjaamiseen

Pirkanmaalla monet yritysasiakkaat valitsevat KVR-mallin siksi, että se vapauttaa heidät keskittymään omaan liiketoimintaansa rakennusprojektin koordinoinnin sijaan. Yhden yhteyshenkilön malli yksinkertaistaa viestintää ja selkeyttää vastuunjakoa — edellyttäen, että hankkeen lähtötiedot ja sopimuksen sisältö on määritelty huolellisesti.

KVR ei kuitenkaan ole sama asia kuin kaikki avaimet käteen -toimitukset. Urakkamuodot ja niiden sisältö vaihtelevat, joten tarjousten vertailussa on tärkeää tarkistaa, mitä kukin tarjous todella sisältää. Lisää tarjouspyynnön tekemisestä löydät artikkelista miten pyytää urakkatarjous rakennusliikkeeltä.

Mitä kannattaa tarkistaa ennen KVR-sopimuksen allekirjoittamista

Sopimuksen allekirjoittaminen on merkittävä päätös. Ennen kuin lyöt kättä päälle, perehdy ainakin seuraaviin asioihin:

• Vastuunjako on kirjattu selkeästi. Kuka vastaa suunnitteluvirheistä ja miten ne korjataan? Muista, että tilaajan lakisääteiset rakennuttajavastuut eivät siirry urakoitsijalle urakkamuodosta riippumatta.
• Takuu on määritelty. Rakennusalan sopimuksissa noudatetaan tyypillisesti YSE-ehtoja — varmista, että takuuehdot kattavat myös suunnittelun. Lue lisää rakennusurakan yleisten sopimusehtojen tärkeimmistä kohdista.
• Muutostöiden käytäntö on sovittu. Miten toimitaan, jos suunnitelmat muuttuvat projektin aikana? Muutokset sopimuksen jälkeen käsitellään yleensä lisätöinä, joista sovitaan erikseen.
• Aikataulu ja maksuerät ovat realistiset. Maksuerätaulukko kannattaa kytkeä työn edistymiseen, ei pelkkiin kalenteripäiviin.
• Hyväksymismenettely on kuvattu. Milloin ja miten tilaaja hyväksyy suunnitelmat ennen toteutusta?
• Urakkarajat on määritelty. Mitä urakoitsija toimittaa ja mitä tilaaja hankkii itse?
• Lupa-asiat on selvitetty. Käytännöt vaihtelevat kunnittain, joten rakennusluvan tarve ja hakuprosessi kannattaa tarkistaa oman kunnan rakennusvalvonnasta ennen sopimuksen tekemistä.

Hyvä KVR-sopimus ei jätä tulkinnanvaraa vastuukysymyksissä. Jos jokin kohta tuntuu epäselvältä, kysy ennen kuin allekirjoitat — ei jälkeen.

JoViRa toteuttaa sekä KVR-urakoita että osatoteutuksia asiakkaan hankkeen tarpeiden mukaan. Urakkamuoto valitaan aina tilanteen perusteella, ei kaavan mukaan.

Haluatko selvittää, mikä urakkamuoto sopii juuri sinun hankkeellesi? Lähetä meille hankkeen käyttötarkoitus, sijainti, mahdolliset suunnitelmat ja tavoiteltu vastuunjako — autamme valitsemaan oikean lähestymistavan. Voit myös tavoittaa meidät puhelimitse: 040 071 4708 tai sähköpostitse: rakennukset@jovira.net.